Se você é síndico, sabe como é a correria no dia a dia: orçamentos, compras, fiscalização, atendimento aos moradores, telefonemas, contato com a administração. Porém, antes de tudo, vem a questão do planejamento e manutenção preventiva.
Hoje o tema é sobre trincas, fissuras e infiltrações.
Para quem não está atento ou não entende a rotina de um síndico, explicaremos, primeiro, a importância do monitoramento preventivo.
A manutenção preventiva, como diz o nome, prevê futuros transtornos que podem dar uma dor de cabeça ao síndico e moradores. Ela é realizada para:
- ratificar a segurança dos moradores,
- conter alguma deterioração estrutural,
- evitar altos custos de conserto emergencial e,
- garantir o bom funcionamento de todo complexo
Se, no seu condomínio, a maioria das manutenções são corretivas, você precisa refletir e reorganizar seu método de trabalho.
Entre as manutenções preventivas estão os equipamentos (elevadores, CFTV, bombas, extintores, entre outros), as estruturas e instalações (acabamentos, elétrica, hidráulica, gás, estrutura predial) e sistemas (combate à incêndio, telefonia, para-raios, segurança etc.).
E entre as estruturas prediais vamos entender melhor a respeito de trincas, fissuras e infiltrações: o que é, como resolver e, principalmente, como evitar que isso aconteça.
Conceitos básicos
Nem todo síndico domina todas as áreas que faz parte de sua gestão. No caso das construções, é recomendado que ele tenha uma base do que se trata para dar um primeiro prosseguimento ou criar um protocolo.
A distinção entre cada conceito, de imediato, vai ajudá-lo nos procedimentos.
De acordo com a NBR 9575/03, a nomenclatura tem a ver com o tamanho da abertura:
- microfissura – abertura inferior a 0,05mm
- fissuras – de 0,05mm até 0,5mm
- trincas – são aberturas maiores que estão entre 0,5mm e 1,0mm
Outro ponto no qual precisa ter atenção é se estas fissuras são ativas ou passivas.
Se elas variam conforme mudanças de tensões (dilatação ou contração das ferragens, alteração climática, falha na obra, sobrecarga estrutural, recalque na fundação p.ex.) classificam-se como ativas. Se ela varia ao longo do tempo são as passivas.
Vamos ouvir muito em rachaduras, porém, é um termo popular dado as nomenclaturas acima citadas.
As rachaduras ou fendas, são aquelas superior a 1,5 mm no qual existe uma enorme trinca na estrutura (pilar, viga, fundação e laje). Se isso acontecer, tenha ciência de que é uma adversidade de alta prioridade e precisa ser resolvido o mais rápido possível.
Outro “pedido de ajuda” ocorre quando o concreto muda de cor ou há infiltração de água.
As infiltrações ocorrem no momento em que a passagem de água escoa pelo interior das estruturas do concreto.
Identificando a causa do problema
Agora que sabemos identificar o tipo de trinca, vejamos a origem do contratempo.
Se o morador reclama de que há uma fissura em seu apartamento, veja o tamanho e a origem.
Se, por exemplo, for proveniente de um prego martelado na parede, a causa é do próprio morador. Se for uma trinca, tente analisar se a origem vem de cima ou por fora.
Se ainda não tiver experiência o suficiente, procure ajuda profissional.
Outro dado importante, é que 84% das infiltrações acontecem nas garagens subterrâneas, sobretudo no 1º subsolo.
Ainda no cenário das garagens, se forem detectadas estalactites, o incômodo é mais sério.
Está ocorrendo a degradação das ferragens, a corrosão das armaduras, o desplacamento do concreto, além de correr o risco de manchar a pintura dos veículos devido às gotas de alto pH, ou seja, um custo bem maior para o condomínio.
Primeira opinião
Quando falamos em ajuda profissional, podemos pensar em um morador que é engenheiro, arquiteto ou técnico em edificações. Normalmente, sempre há um morador com estas qualificações.
Mesmo não tendo, lembre-se que existem empresas capacitadas no mercado para auxiliar nestas questões.
Evitando esses problemas
O método preventivo é a forma ideal de minimizarmos infortúnios desse tipo.
Listamos abaixo uma série de tarefas com a intenção de ajudá-lo neste planejamento:
- Se for um prédio novo, faça uma vistoria nas estruturas a cada 2 anos; se tiver acima de 15 anos, inspecione todo ano;
- Avalie com frequência garagens, fachadas, sala de máquinas, instalações hidráulicas e elétricas, coberturas, lajes, pilares, e outras regiões que merecem ser observadas;
- Coloque no check-list mensal do zelador, a averiguação de fissuras e trincas nestes locais;
- Na eventualidade de uma impermeabilização, não faça gambiarras. Contrate um especialista e pesquise empresas sérias e competentes.
Essa inspeção preventiva é uma norma regulamentada e encontramos na NBR 5674.
E só para lembrar a todos os síndicos, se por ventura houver algum problema deste tipo num prédio com até 5 anos, verifique no Manual das Áreas Comuns do condomínio se o item ainda está dentro do período de garantia e estando acione a construtora responsável.
Cuidado com a empresa
Só a vistoria, também, não te livra dos transtornos. Quando identificado alguma falha que precisa ser corrigida, preste atenção na empresa que escolher.
Quantas notícias já não vimos no tocante a desastres estruturais em condomínios por culpa das empresas?! Pela falta de experiência, má-gerência e know-hall.
A empresa responsável por obras estruturais deve ser de grande confiança no mercado, bem avaliada e ter um histórico impecável.
Complementando, veja se há reclamações na internet.
Queremos mostrar aqui, que, com a manutenção preventiva os “pepinos” não vão sumir, mas serão bem menos frequentes. E isto, em parte, te ajuda numa gestão eficiente e respeitável.
Não espere o “abacaxi” aparecer para resolver. Dependendo do sinistro, o risco de segurança é alto para os moradores. Não esqueça, que você, síndico, responde civil e criminalmente por incidentes e negligência.
No decorrer de problemas dessa magnitude não pense que o “mais barato” ou o “pedreiro da casa” do condomínio sejam as ofertas mais seguras.
E mesmo assim, não tente resolver tudo sozinho. Lembre-se de que você tem um conselho para te ajudar e uma administradora para te orientar.
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