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Uma boa gestão de condomínios requer rotinas de manutenção predial que visem evitar gastos, conservar o patrimônio e garantir a segurança dos moradores e funcionários.

Essa é, inclusive, uma obrigação definida em lei. De acordo com o artigo 1348, Lei 10.406, é obrigação conservar e guardar as partes comuns do imóvel. Além disso, é responsabilidade do síndico zelar pela preservação dos serviços comuns.

No entanto, essa Lei não define quais rotinas ou cuidados o condomínio deve seguir. Dessa maneira, quem ocupa a função de síndico pode ficar confuso quanto ao cumprimento dessa obrigação.

Assim, para facilitar o entendimento dessa questão, vamos apresentar os principais pontos que merecem sua atenção.

No entanto, antes de apresentá-la, é necessário que você entenda porque é tão importante cuidar da manutenção do seu prédio.

Consequências da falta de Manutenção Predial em condomínio

Aumento de gastos com paradas não planejadas

Uma das piores consequências da falta de manutenção predial são os gastos não previstos com reparos emergenciais.

Um prédio que não recebe os devidos cuidados, tem riscos elevados de apresentar problemas.

Obrigando o síndico a resolvê-los quanto antes. A depender do caso, o serviço pode ser realizado pelo zelador, mas há situações que a solução só é possível com empresas especializadas para fazer reparos.

Contudo, um prédio é uma estrutura integrada, não é raro um problema desencadear outros, o que eleva ainda mais os custos de manutenção.

Impacto na previsão orçamentária

Há também maior previsibilidade de custos ao adotar uma manutenção periódica em um prédio. Estima-se que, em caso de problemas, a manutenção corretiva custará cinco vezes o valor investido em manutenções preventivas.

A manutenção periódica permite uma previsão de gasto mensal. Isso permite um maior controle e previsibilidade de investimento, o que resulta em um melhor controle financeiro.

Desvalorização do imóvel

O efeito da falta de manutenção pode ser sentido também no valor do imóvel. Dessa maneira, condomínios que não fazem as devidas manutenções perdem valor de mercado.

Consertos pontuais podem até resolver o problema no curto prazo, porém, problemas estruturais, falta de cuidado com as áreas comuns, fachada, entre outros; dão aos futuros compradores ótimos argumentos para baixar o valor do negócio.

Risco de acidentes

A manutenção predial também reduz drasticamente as probabilidades de acidentes e desastres. Segundo especialistas, 66% dos acidentes prediais como desabamentos, incêndios e panes elétricos, seriam totalmente evitáveis caso houvesse uma manutenção efetiva.

Bom, agora você já conhece as consequências da falta de manutenção no seu condomínio. Contudo, como executá-la? A seguir, apresentaremos pontos comuns a todos os prédios que precisam de atenção especial.

Manutenção Predial em condomínios: o que fazer?

Cada prédio possui particularidades, isso é fato. Assim, é impossível montar um plano geral de manutenção predial que sirva para todos os condomínios. No entanto, há estruturas e equipamentos comuns a todos.

Diante disso, montamos uma lista com alguns pontos essenciais de um condomínio. Desse modo, a ideia é que você monte a rotina de manutenção do seu prédio adaptando esse conteúdo à realidade do seu condomínio.

Confira a lista:

Lista de tópicos para considerar em uma manutenção predial

Elevadores

Trata-se de um equipamento essencial em condomínios de maior porte. Segundo especialistas da área de manutenção predial, a vistoria deste equipamento, muitas vezes, é negligenciada.

Alguns síndicos cuidam da beleza externa e esquecem dos pontos técnicos e estruturais. Dessa forma, cuidam para que o saguão esteja impecável, mas esquecem de equipamentos como casa de máquinas do elevador, fiações, cabos de aço entre outros.

Para bem executar a manutenção do elevador do seu prédio, é importante contratar uma empresa especializada nesse serviço. Assim, a responsabilidade do síndico é cuidar para que todo o cronograma de vistoria e manutenção seja cumprido.

Bombas hidráulicas

Equipamento básico de prédios de todos os portes, deve receber manutenção periódica. É importante contratar uma empresa que forneça o serviço de manutenção.

É possível ainda contatar os fabricantes do equipamento para ter mais detalhes sobre como contratar o serviço de manutenção. Desse modo, é responsabilidade do síndico checar o cumprimento das rotinas de manutenção.

Itens de segurança

Alguns equipamentos de segurança:

  • Câmeras;
  • Alarmes antifurto;
  • Alarmes anti-incêndio;
  • Cercas elétricas;
  • Fechaduras;
  • Mangueiras de combate a incêndio;
  • Extintores;

Todos esses equipamentos devem receber manutenção segundo as indicações dos fabricantes e as normas vigentes. No caso das cercas elétricas, por exemplo, a instalação, manutenção e uso é previsto na Lei Federal 13.477/2017.

Sistema de Para-raios

Uma vez ao ano é necessário submeter o sistema de para-raios a uma medição ôhmica. Essa análise permite atestar o funcionamento do equipamento.

Para conseguir essa verificação é necessário o serviço de uma empresa de engenharia ou de um engenheiro elétrico.

Higienização de reservatórios

A Cetesb define que a lavagem e manutenção de caixas d’água devem acontecer, no mínimo, duas vezes ao ano.

Essa manutenção é importante, pois além de evitar a proliferação do mosquito Aedes aegypti, e garantir a saúde dos condôminos, ela evita problemas de infiltrações e danos estruturais como lajes, pisos e paredes do edifício.

Para saber mais, veja nosso artigo A importância da limpeza, impermeabilização e os problemas de infiltração em caixa d’água.

Recarga de extintores

Além de conferir se os extintores estão nos níveis certos de pressão interna, é importante verificar sua validade.

Também deve-se garantir que estejam acessíveis e nos locais corretos. Não adianta estar atrás de um móvel ou equipamento.

Documentação em dia e válidas

Todo o processo de manutenção gera documentos de comprovação das rotinas. Assim, é muito importante tê-los arquivados e atualizados. Da mesma forma, é importante cuidar para que a documentação do prédio seja atualizada em caso de mudanças ou reformas.

É importante salientar que essa documentação pertence ao prédio e não ao síndico. Dessa forma, precisa ser mantida em lugar seguro no condomínio. Caso seja do interesse, o síndico pode manter cópias de segurança consigo.

Conclusão

A falta de manutenção predial oferece riscos que o síndico não precisa se submeter. No entanto, é possível que haja dúvidas quanto à forma de realizar essa tarefa. Contudo, após a leitura deste post, você já tem uma base de como realizá-la.

Agora é só por esse conhecimento em prática. Monte ou aprimore o seu cronograma de manutenção para garantir a segurança e conservação do seu prédio.