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“O seu direito termina onde começa o do outro”. O ditado, mesmo um pouco diferente da sua versão original, faz bastante sentido, especialmente quando se trata da vida em condomínios.

Viver em condomínio tem inúmeras vantagens, porém é preciso estar atento às leis, tanto para uma boa convivência com outros moradores, quanto para saber se a administração está fazendo um bom trabalho.

A resolução de conflitos se torna mais fácil quando as partes envolvidas conhecem seus direitos e obrigações.

Neste artigo, vamos apresentar as principais leis que se aplicam a condomínios residenciais e as consequências diante do descumprimento delas.

Constituição Federal

A Constituição é a lei mais importante do nosso ordenamento jurídico. Apesar de não trazer em seu texto questões específicas sobre condomínios, ela regula direitos fundamentais como propriedade, moradia, privacidade e dignidade das pessoas humana, dentre outros.  Elas são aplicáveis aos moradores de um condomínio.

Código Civil

O Código Civil (Lei n.º 10.406/2002) é a principal lei que regula os condomínios e a vida nele. A lei trata de questões como fração ideal, cotas condominiais e administração do condomínio.

Mas, além disso, traz de forma específica os direitos e deveres tanto dos moradores quanto do síndico, além de questões como pagamento de multas, juros, eleições de síndico, barulho, etc.

Portanto, é importante que todos, especialmente síndico, conheçam pelo menos essa parte do Código Civil.

Lei n.º 4.591/64

Essa lei dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Ainda está em vigor, porém muitos de seus artigos foram derrogados pelo Código Civil.

Contudo, continua sendo um dispositivo relevante para a vida em condomínio. Entretanto, vale ressaltar que, apesar de poder complementar o Código Civil, os dispositivos dessa lei não podem se sobrepor a ele.

Portanto, diante de dois posicionamentos distintos, prevalece o do Código Civil.

Outras leis

Há leis que, apesar de não tratarem especificamente de condomínios, trazem situações que podem ser aplicadas como é o caso, por exemplo, do Decreto-Lei n.º 3.688/41, que traz em seu Artigo 42 o crime de perturbação do sossego alheio.

Ainda, as chamadas Leis do Silêncio, que são de competência municipal e outras leis que instituem taxas, trazem regras de acessibilidade, código de obras, etc.

Essas leis variam de acordo com cada região, mas devem ser obedecidas por todos os condomínios.

Documentos essenciais para o bom funcionamento do condomínio

Para que o condomínio funcione de maneira adequada, são necessários alguns documentos, que devem ser entregues a cada novo condômino. Esses documentos são a convenção do condomínio e o regimento interno.

Embora não possam ser considerados leis em condomínios residenciais, esses documentos trazem as regras do condomínio e as regras de convivência entre os condôminos.

[São uma espécie de norma interna, que devem ser cumpridas por moradores.]

Porém, é importante destacar que essas normas não podem estar em desacordo com as leis anteriormente citadas.

Não podem, por exemplo, expor os condôminos a situação constrangedoras, interferir no direito individual dentro de sua própria residência ou cobrar multa e juros em valor acima do permitido por lei.

Convenções e regimentos devem sempre estar em acordo com a lei. Porém, o que muitas pessoas não sabem é porque ambos os documentos são necessários e qual a diferença entre eles.

Diferenças entre convenção do condomínio e regimento interno

A convenção do condomínio é o documento que estabelece as regras gerais do condomínio.

Informações sobre valores de cotas, incidência de multas, juros e correção monetária, eleição, duração do mandato, reeleição do síndico e dos conselhos devem constar nesse documento.

Já o regimento interno define as normas de conduta e convivência dos condôminos e, também, entre os funcionários e colaboradores.

Horário limite para entregadores subirem às unidades, regras sobre animais de estimação, horários de funcionamento das áreas comuns e de lazer, dentre outras, são informações que pertencem ao regimento interno.

Livro de atas

É importante manter o registro das atas, pois existem decisões e regras que são estabelecidas durante as assembleias e que não constam nem na convenção, nem no regimento interno.

Assim como a convenção do condomínio e o regimento interno, as decisões tomadas em assembleias também não podem se sobrepor ou contrariar o ordenamento jurídico do país.

Conhecer as leis e normas é importante!

Um condomínio é uma propriedade particular coletiva. Para isso, requer o equilíbrio entre direitos e deveres daqueles que vivem nele.

Não é algo fácil. Também não é uma obrigação exclusiva do síndico. Depende muito mais dos condôminos.

A vida em condomínio é repleta de situações que causam divergências ou discordâncias entre as pessoas. Contudo, em muitas delas, pode-se evitar os conflitos desnecessários se todos observarem seus direitos e deveres.