Categoria: Obras e Reformas

Quantas vezes apareceu na pauta de assembleia a aprovação de uma obra de grande porte devido à falta de manutenção? E por quê? Porque não foi feita uma manutenção preventiva.

A manutenção preventiva é crucial para garantir a longevidade e o bom funcionamento de qualquer condomínio.

Podemos afirmar que essa abordagem não apenas preserva a infraestrutura e as instalações, mas também resulta em significativas economias financeiras a longo prazo.

Neste artigo vamos apontar a importância da manutenção preventiva, os principais gastos associados à conservação, além de oferecer dicas e estratégias a fim de implementar um plano eficaz de manutenção para o seu condomínio.

Importância da Manutenção Preventiva

A manutenção preventiva envolve a realização de inspeções regulares e a execução de pequenas reparos antes que transtornos maiores surjam. A importância dessa prática reside em diversos fatores:

1.     Preservação da Infraestrutura

Manter a infraestrutura do condomínio em boas condições evita o desgaste prematuro de componentes críticos, tal qual sistemas elétricos, hidráulicos e de segurança.

2.     Segurança dos Moradores

Inspeções regulares garantem que todos os equipamentos estejam funcionando corretamente, reduzindo o risco de acidentes, como incêndios ou vazamentos de gás.

3.     Valorização do Imóvel

Um condomínio bem cuidado tende a ser valorizado no mercado imobiliário, tornando-se mais atraente para potenciais compradores e inquilinos.

4.     Economia a Longo Prazo

Investir em manutenção preventiva pode parecer um custo adicional, mas evita despesas muito maiores que poderiam surgir com intervenções emergenciais ou substituição de equipamentos danificados.

Principais Gastos na Manutenção Corretiva

Quando a manutenção preventiva é negligenciada, os condomínios geralmente enfrentam altos custos associados à manutenção corretiva. Alguns dos principais gastos incluem:

1.     Reparação de Sistemas Elétricos e Hidráulicos

Problemas não detectados nesses sistemas podem levar a grandes falhas, exigindo reparos extensivos e caros.

2.     Substituição de Equipamentos

Elevadores, sistemas de ar-condicionado e bombas de água têm uma vida útil limitada. A falta de manutenção pode acelerar a necessidade de substituição.

3.     Reformas Estruturais

Problemas estruturais, como trincas, rachaduras e infiltrações, podem se agravar, caso não sejam tratados de imediato, o que resultaria em reformas custosas.

4.     Custos com Acidentes

Acidentes devido à falta de manutenção, como quedas por escadas, e até falhas em sistemas de segurança, podem levar a ações judiciais e provocar custos com indenizações.

Dicas para Implementar a Manutenção Preventiva

Para implementar um plano eficaz de manutenção preventiva no seu condomínio, sugerimos algumas dicas práticas:

1.     Criação de um Cronograma de Manutenção

Elabore um cronograma detalhado que inclua todas as áreas do condomínio que necessitam de manutenção regular. Isso deve incluir inspeções mensais, trimestrais e anuais.

2.   Contratação de Profissionais Qualificados

Certifique-se de que as inspeções e reparos sejam realizados por empresas habilitadas e profissionais qualificados, como eletricistas, encanadores e técnicos de elevadores.

3.     Documentação e Registro

Mantenha um registro detalhado de todas as inspeções e reparos realizados. Isso ajudará a monitorar o histórico de manutenção e identificar áreas que necessitam de atenção especial.

4.     Orçamento para Manutenção Preventiva

Inclua no orçamento anual do condomínio uma quantia destinada à manutenção preventiva. Isso garantirá que sempre haverá fundos disponíveis para realizar as inspeções e reparos necessários.

Estratégias para Reduzir Gastos com Manutenção

Além destas dicas, apresentamos algumas estratégias podem ser adotadas para reduzir ainda mais os gastos com manutenção no condomínio:

1.     Educação dos Moradores

Promova a conscientização entre os moradores sobre a importância da manutenção preventiva. Incentive-os a reportar qualquer problema ou anomalia nas áreas e equipamentos de uso comum, assim que identificado.

2.     Tecnologia e Automação

Utilize aparelhos de automação para monitorar e controlar mecanismos críticos do condomínio, como sensores de vazamento de água, que podem detectar defeitos antes que eles se tornem graves.

3.     Parcerias com Fornecedores

Estabeleça parcerias com fornecedores de serviços de manutenção para obter descontos ou contratos de manutenção a longo prazo, que geralmente são mais econômicos e assegure em contrato prazos de resposta, em caso de emergência.

4.     Auditorias Regulares

Realize auditorias periódicas para avaliar a eficiência do plano de manutenção preventiva e identificar áreas de melhoria. Ajustes contínuos garantirão que o plano permaneça eficaz e atualizado.

Percebeu o quanto é importante a manutenção preventiva?! Ela é uma ferramenta poderosa!

Ao priorizar inspeções regulares e pequenos reparos, é possível evitar grandes contratempos, como interdição de áreas, e despesas futuras.

A implementação de um plano de manutenção preventiva estruturado, juntamente com estratégias para reduzir gastos, garantirá que o condomínio permaneça seguro, valorizado e financeiramente saudável.

Recomendamos que todos os síndicos adotem essa prática essencial em seus condomínios para o bem-estar dos moradores e a preservação do patrimônio coletivo.

Em edifícios novos é importante seguir a NBR 17.170/2022, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), para assegurar as garantias das edificações previstas em lei.

Nos prédios construídos há mais tempo, a preocupação com a manutenção preventiva deve ser uma rotina.

Em se tratando de planejar a manutenção preventiva, a Verti tem uma equipe preparada para lhe ajudar no que for preciso.

Temos 29 anos de experiência em gestão e implementação de condomínios.

Por isso, se você estiver com alguma dúvida sobre esse conteúdo e para aplicar no seu condomínio as dicas que passamos, entre em contato com a Verti.

Conte com a gente!

Se o morador de seu prédio pretende fazer uma obra ou reforma em seu apartamento, saiba que antes de contratar um profissional da área é necessário avisar você, síndico.

Para todas estas melhorias, o síndico deverá ser comunicado previamente.

O condômino, agora, é o responsável por todo procedimento. Ele deve ir atrás de toda documentação e execução da obra.

Ele deve contratar um profissional credenciado que será o encarregado pelo restauro no geral.

Fazer um bom planejamento é indispensável para um andamento tranquilo e sem causar desconfortos aos vizinhos e surpresas ao síndico.

Cabe ao síndico checar se toda documentação está em ordem e arquivá-las caso precise consultar novamente.

Além disso, precisa estar atento e fiscalizar a obra para ver se não há nada fora do que foi combinado garantindo a segurança do condomínio.

Além disso, a questão do descarte de entulhos e barulhos também deve ser observada com muita atenção.

Como o síndico deve orientar os condôminos em casos de reformas

A norma da ABNT 16.280 de 18/04/2014, com última revisão em agosto de 2015, trata exatamente desse assunto. Em resumo, todas as obras devem passar pela aprovação do síndico.

Seu objetivo é regulamentar a prática de obras e reformas em condomínios verticais.

Assim, o morador que deseja realizar tais ações em seu apartamento, deve apresentar ao síndico um plano de reforma e uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), emitidos e assinados por um arquiteto ou engenheiro.

Com isso, o proprietário assegura que a obra será realizada com segurança e dentro das regularidades.

O morador não avisou sobre a reforma. O que fazer?

Mesmo com todas as orientações, pode acontecer de algum morador iniciar uma obra sem autorização prévia. Nesses casos, o síndico pode notificar, multar e, em casos mais extremos, tomar medidas judiciais para assegurar o condomínio.

Para evitar que isso ocorra, muitos condomínios adotam a comunicação constante, conscientizando a todos sobre os riscos de obras e reformas sem regulamentação.

Entulhos

O descarte de entulhos é um detalhe bem delicado. Não é permitido o descarte em escadarias, lixeiras e garagens e demais áreas comuns do condomínio.

O morador deverá contratar o serviço de caçamba e orientar os prestadores de serviço sobre as regras e normas do condomínio.

Outras observações importantes

A fim de evitar quaisquer problemas, destacamos outros pontos:

Barulho

Em geral, são permitidas, em alguns condomínios, a realização de obras das 8 às 17 horas, de segunda a sexta. Outros permitem, também, a realização aos sábados, das 8 até 13 horas. É importante consultar o regulamento interno do condomínio e respeitar a questão dos horários.

O Código Civil, no artigo 1.277, diz que “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”, ou seja, ele tem o direito a uma tranquilidade garantida a partir de certo horário.

Já no art. 1336 – IV “são deveres do condômino (…) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Uso do elevador de serviço

Esse será o principal meio de circulação dos trabalhadores e transporte de materiais como tijolos, carrinhos, cimento etc. É indispensável colocar proteção no elevador para evitar danos.

Reformas e Entulhos

Reforçamos o ponto do planejamento.

Seguindo as orientações previstas na norma 16.280 da ABNT e regulamento interno, observe se tudo caminha de acordo.

Os laudos apresentados pelo morador devem comprovar que a obra ou reforma estão dentro dos conformes para garantir a segurança dos demais moradores e estrutura do prédio.

E sempre trabalhar com uma previsão para seu início e término, também sendo comunicado previamente ao condomínio.

Faça o descarte correto dos entulhos e contrate empresas de caçambas autorizadas pela prefeitura.

Partindo dessas orientações, a realização de obra e reforma tendem a ser mais práticas, seguras e sem conflitos.

Realize em seu prédio assembleias extraordinárias, quando necessário, e reforce a importância de cada item.

Desse modo, todos ficarão satisfeitos e a vida condominial será mais harmoniosa.

Para se realizar uma reforma na unidade de um condomínio é necessário seguir determinadas normas. Da mesma forma, providenciar documentações específicas para que tudo seja realizado com a devida segurança e padrões definidos. Neste artigo, vamos tirar suas dúvidas e apontar novas atualizações sobre as normas vigentes.

Os moradores de condomínio têm todo o direito de executar reformas em suas unidades. Essas podem ser simples modificações ou reestruturações completas no ambiente.

No entanto, há certas condições que precisam ser respeitadas. Nesse sentido, os moradores ou proprietários precisam apresentar certos documentos.

Esses papéis atestam que a obra ocorrerá conforme às normas e não afetará a estrutura do prédio. Contudo, quais documentos são esses?

Acompanhe este artigo e saiba que documentos você precisa apresentar para uma reforma segura.

ART de reforma é um dos documentos mais importantes para quem vai fazer reformas em unidades de condomínios.

No entanto, o que é esse documento? Quem pode emiti-lo? A quem o morador deve apresentar? Essas são, com certezas, as principais dúvidas.

A seguir, responderemos todas elas. Confira!

O que é e para que serve a ART de reforma?

A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) é um documento que indica quem tem responsabilidade legal sobre uma obra.

Em um contexto de reformas em condomínio, indicará que profissional ou qual empresa oferecerá o serviço.

Assim, em caso de quaisquer problemas, a empresa ou profissional que ofereceu o serviço responderá legalmente.

Quando deve ser emitida a ART de reforma?

Por questões de segurança, é importante emitir o documento sempre que for acontecer alguma reforma ou intervenção no apartamento.

É importante que o morador apresente esse documento ao síndico antes do início da obra.

Sem esse papel, o síndico tem o direito de interromper a reforma ou não autorizá-la.

Quem emite a ART?

A resposta para essa pergunta depende do tipo de serviço que será executado. Assim, existem três tipos de ART de reforma. A saber:

• I – ART de obra ou serviço: para execução de obras ou prestação de serviços por engenheiros;
• II – ART de obra ou serviço de rotina: pode designar vários tipos de serviço. Refere-se a uma prestação de serviço por tempo delimitado;
• III – ART de cargo ou função: trata-se de um vínculo empregatício para prestação de um serviço.

O documento que deve ser emitido em caso de reformas é a ART de obras ou serviços. Ela é, pois, emitida por um profissional responsável pelo serviço.

No entanto, a ART só pode ser emitida por um engenheiro registrado no CREA, o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de cada estado.

Além disso, é importante saber que há um documento semelhante para serviços de arquitetura: RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).

Esse, por sua vez, também só pode ser emitido por um arquiteto devidamente registrado.

Quando a obra precisa de ART?

O documento que define que obras precisam obrigatoriamente de uma ART é a NBR 16.280.

Desse modo, de forma geral, qualquer obra que possa afetar a estrutura do prédio necessita do documento.

Assim, conheça alguns exemplos abaixo:

Tipos de obras que precisam de ART de reforma

• Automação;
• Instalação de ar condicionado;
• Fechamento de varandas ou envidraçamentos de sacadas;
• Hidráulica em cozinha e banheiros (bem como instalações ou adaptações de torneiras, chuveiro ou tomadas);
• Impermeabilização;
• Instalações, reparo ou alterações elétricas;
• Instalações, reparo ou alterações em tubulações de gás;
• Instalação de banheira;
• Aberturas ou alargamento de portas e janelas;
• Revestimento;
• Alterações estruturais no apartamento.

Em contrapartida, existem alguns tipos de reformas que não requerem ART/RRT. Essas intervenções superficiais, que não alteram a estrutura do prédio. Dessa forma, alguns exemplos são:

Tipos de obras que não necessitam de ART/RRT:

• Pintura;
• Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos sem uso de ferramentas de impacto e que não façam alterações na estrutura do condomínio;
• Colocação de redes de proteção;
• Substituição do forro de gesso sem alteração no modelo original;

Porém, a NBR 16.280 recebeu algumas emendas no ano passado

A normativa traz a Emenda 1, feita pela Comissão de Estudo de Reformas em Edificações da ABNT, que define, entre outras coisas, a conservação dos sistemas de segurança existentes na edificação durante a reforma.

Uma das principais alterações é a inclusão da NBR 17.170 como referência normativa. Esta Norma de Garantias indica, com suporte técnico, prazos mínimos de funcionamento para os inúmeros sistemas construtivos e seus produtos.

A nova diretriz estabelece premissas específicas para garantias e está diretamente associada às alterações feitas na NBR 16280.

Essa conexão entre as normas busca garantir a qualidade e a segurança das reformas realizadas.

Que outros documentos um síndico pode solicitar?

Por lei, não se exige de um síndico competência técnica para acompanhar e fiscalizar uma obra. No entanto, esse pode exigir algumas documentações para manter o controle do que acontece no prédio.

Mais comumente, os documentos solicitados são:

• ART ou RRT, a depender da natureza da obra;
• Projeto de obra (descrição do serviço);
• Tempo estimado para finalização da obra;
• Plantas com alterações que serão feitas;
• Lista de nomes e identificação dos prestadores de serviço que atuaram na obra;

Conclusão

Agora que você já sabe o que é e para que serve a ART de reforma, providencie este documento antes de realizar a sua reforma.

Além disso, observe se sua obra pertence ao tipo de intervenção que exige a apresentação dos documentos obrigatórios.

Não esqueça das atualizações na Norma NBR 16.280 que interligam com a NBR 17.170.

Elas reforçam a importância de garantias adequadas e do correto uso e operação dos elementos reformados.

É fundamental que você busque profissionais habilitados para acompanhar o processo e garantir o entendimento com as normas, objetivando a segurança e a proteção de todos os envolvidos.

Assim, sua reforma será realizada com a segurança e devidas responsabilidades necessárias.