Categoria: Manutenção

A pintura de onde você mora está feia? Você percebe trincas só de olhar com mais calma? Uma das maiores responsabilidades do síndico é zelar pela conservação e valorização do patrimônio de todos os condôminos. Precisa pintar o prédio? Entenda o que é a alteração de fachada.

A fachada está entre os itens mais importantes no item de manutenção. Muitas vezes, olhamos para ela apenas como o “rosto” do edifício, mas sua função vai acima da estética.

O cuidado adequado da fachada, incluindo pintura e conserto de trincas, é essencial para garantir segurança, durabilidade e valorização do imóvel.

O que é fachada e por que ela é tão importante?

A fachada é toda a parte externa visível do prédio: frente, laterais e fundos. Ela é o cartão de visitas do condomínio. É o primeiro contato que qualquer visitante, morador ou possível comprador tem com o edifício.

Porém, mais do que a aparência, a fachada protege as estruturas internas contra intempéries tipo o sol, chuva, vento e umidade. Quando bem cuidada, evita infiltrações, rachaduras e até problemas estruturais mais graves.

Negligenciar a fachada pode gerar custos exorbitantes no futuro, além de comprometer a segurança dos moradores e a imagem do condomínio.

Qual o tempo necessário para revitalizar a pintura do prédio?

Não há uma regra rígida sobre o intervalo de tempo para renovar a pintura da fachada, contudo, de maneira geral, recomenda-se que essa revitalização ocorra de 5 a 10 anos.

Esse intervalo pode variar conforme a exposição da edificação a fatores como poluição, maresia, incidência solar e chuvas intensas. Regiões mais úmidas ou com alto índice de poluentes exigem atenção redobrada.

Fora a questão da estética, a pintura também tem a função de proteção.

É como uma camada que reveste a estrutura contra os danos do tempo. Logo que começam a surgir manchas, desbotamento ou trincas, esses são sinais de que a manutenção deve ser realizada com urgência.

E o que diz a legislação sobre fachada?

Segundo o Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso III, é dever do condômino “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

Isso significa que a padronização da fachada deve ser mantida, evitando alterações individuais que comprometam a harmonia do conjunto. Toda e qualquer mudança estética precisa ser aprovada em assembleia com quórum qualificado.

Da mesma forma, conforme a Lei nº 10.406/2002 (Código Civil) e a NBR 13.752 da ABNT, é obrigação do condomínio manter suas áreas comuns em bom estado de conservação.

Portanto, ignorar trincas, infiltrações ou pintura desgastada pode ser interpretado como desleixo da administração, resultando até mesmo em implicação judicial em caso de acidentes ou danos a terceiros.

Conserto de trincas: mais do que estética, é segurança

As trincas na fachada não devem ser tratadas como meros defeitos visuais. Elas podem indicar contratempos estruturais sérios ou falhas no revestimento.

Além de comprometer a estética do prédio, essas rachaduras permitem a entrada de água, que pode se infiltrar e gerar mofo, bolor, corrosão das armaduras e deterioração do concreto.

Por isso, qualquer sinal de trinca deve ser analisado por um profissional capacitado, como um engenheiro ou arquiteto. A gestão preventiva é sempre mais barata e eficaz do que uma reparação emergencial.

Quem deve arcar com os custos da manutenção da fachada: condômino ou inquilino?

Eis uma dúvida comum.

De forma clara: os custos com a restauração da fachada são de responsabilidade do condomínio. Portanto, quem arca com os gastos são os condôminos, por meio da taxa condominial ou de rateios específicos, conforme definido em assembleia.

O inquilino, salvo previsão contratual específica, não deve ser responsabilizado por estes custos, pois ele é apenas o usuário do imóvel, e não seu proprietário. Cabe ao locador (proprietário) arcar com estas despesas condominiais extraordinárias, conforme estipula a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Percebeu que não é apenas “uma simples pintura”?!

Manter a fachada do prédio em boas condições é investir na valorização do imóvel, na segurança dos moradores e na boa imagem do condomínio.

A pintura revitalizada e o conserto de trincas não são apenas questões de aparência, mas de prevenção, dever legal e cuidado com o patrimônio coletivo.

Com planejamento, acompanhamento técnico e decisões conscientes em assembleia, o síndico consegue manter o condomínio bonito, seguro e valorizado para todos.

Nós da Verti, reforçamos sempre a importância de tratar esse tema com seriedade. E se tiver alguma dúvida ou dificuldade, nós temos uma equipe especializada para te auxiliar neste ponto tão relevante.

Na semana passada, o zelador teve duas ocorrências com as mesmas causas.

A caixa de esgoto entupiu causando um odor desagradável, e também, em uma unidade, houve um entupimento no vaso sanitário.

Ocorrências como essas, são muito comuns no dia a dia dos condomínios.

Na maior parte, a causa é o descarte incorreto de lixo.

O que precisa ser feito para melhorar a consciência dos moradores?

Esse tipo de situação, infelizmente, é crônico na grande maioria dos edifícios.

Há moradores que desconhecem o prejuízo do descarte incorreto dos lixos e o impacto na coletividade.

Mas, de quem é a responsabilidade: do condomínio ou dos próprios moradores?

Neste artigo vamos falar das principais causas de entupimento, prevenção e como despertar a consciência de todos .

Saiba mais sobre as tubulações

Primeiramente, é preciso entender que existem dois tipos de encanamentos: o vertical e o horizontal.

O vertical é o responsável de levar água para o prédio inteiro e fazer descer todo o esgoto. Se o problema estiver aí, a responsabilidade é do condomínio.

O horizontal é o encanamento que pertence à unidade. Qualquer problema detectado nesses tubos, a responsabilidade é das pessoas que lá habitam.

Outro ponto de vista importante, é o entendimento de diversas tubulações na garagem, em cores diferentes, cada um deles têm uma função:

• Amarelo: gás
• Vermelho: hidrante
• Azul: água quente
• Cinza: fios elétricos
• Marrom: esgoto
• Verde: água limpa.

O condomínio e as causas do entupimento

A falta da vistoria preventiva é a principal falha.

Um contrato de manutenção preventiva ajuda muito para que não haja surpresas. Essa revisão vai executar a limpeza dos ralos do condomínio, a observação das caixas de esgoto e uma análise de algo que possa vir a acontecer.

Financeiramente, também é vantajoso, pois se ocorrer algum imprevisto, a empresa está ciente das rotinas de manutenção e esse custo, provavelmente, estará incluso no contrato.

Nos edifícios antigos há somente uma saída que é a caixa de esgoto. Nos condomínios mais modernos há, também, a caixa de gordura. O cuidado deve ser igual.

Entupimento no apartamento

A conscientização é a prevenção de que todos devem utilizar.

Os descartes incorretos de lixo dentro das pias, dos banheiros e da cozinha, além da descarga vão causar um entupimento. O que é pior, se não ficar no cano horizontal, irá para o vertical e isso causará um grande transtorno.

Enfatize bastante as implicações negativas deste descaso.

Os itens mais comuns encontrados nas tubulações, que não deveriam estar lá, são:

• Fraldas;
• Absorventes;
• Preservativos;
• Palhas de aço;
• Tufos de cabelos;
• Pequenos objetos (tampinhas, lacres, plásticos, fio dental).

Os métodos simples tal qual arame, bicarbonato de sódio e o desentupidor caseiro podem até dar certo, porém, podem não funcionar, e nesse caso, melhor não improvisar para não piorar a situação. Chame uma empresa especializada.

Outro grande vilão é o óleo de cozinha. O óleo vai se aderindo a outros materiais e vai formando crostas até ocasionar a obstrução total dos dejetos.

É um descarte de alto risco para o entupimento. Ele agride o meio ambiente, pois será despejado em terra fértil que pode contaminar os alimentos, ou nas estações de água, dificultando o tratamento.

Temos várias iniciativas de empresas que retiram o óleo de cozinha em seu condomínio. Podemos citar o Instituto Triângulo, a Ecóleo, a Óleo Sustentável, a ONG Trevo, dentre outros.

Dispomos de uma matéria muito boa a respeito da reciclagem no condomínio que vai complementar estas ações de prevenção.

Como podemos prevenir esse problema?

Melhorar a consciência dos moradores é o mais aconselhável.

Realizar campanhas periódicas mostrando o descarte correto e o que evitar, fará com que todos acabem lembrando das causas e consequências.

Dê uma atenção extra na época de inverno, pois a gordura fica mais pastosa devido às baixas temperaturas.

Uma outra ideia é tirar fotos dos descartes irregulares, assim todos vão saber o que está acontecendo. A visualização pode chocar e despertar a prevenção.

Outro ponto é verificar se há algum dano estrutural na edificação.

Percebeu o quanto é vital o descarte correto do lixo em seu apartamento?

A manutenção preventiva é o caminho correto, afinal na hora de uma intervenção de emergência, já se sabe como agir e a correção será mais rápida e com menos transtornos.

Esse tipo de manutenção deve constar no orçamento anual do síndico.

Da mesma forma, a conscientização dos condôminos fará com que a possibilidade de problemas deste tipo diminua significativamente.

E aí, gostou do texto? Existem outras maneiras de prevenção? Já passou por isso? Como você lidou? Compartilhe sua experiência com a gente!

É muito difícil um prédio residencial que não tenha playground ou piscina. Estes dois locais de lazer trazem ao condomínio, além da valorização da unidade, um espaço de entretenimento e descanso. Porém, a manutenção de cada um é vital para o uso constante.

Ter uma piscina é muito bom, né? Há momentos em que você chega cansado, estressado de um dia de bastante calor e nada melhor que dar um mergulho para aliviar a tensão.

Ou mesmo, se tiver aquela “folguinha” durante a semana ou no final de semana, descer com seu filho para brincar, correr…

Entretanto, como você vai se sentir ao ir a piscina ou ao playground, e encontrar interditado, ou fechado para conserto? Aí vem um sentimento de decepção porque você não estava sabendo.

Neste artigo, vamos apresentar o quanto é importante a comunicação destas manutenções ou interdições. A harmonia de um complexo vivo, no caso do condomínio, se dá, principalmente, pelas informações do que está acontecendo.

A manutenção das piscinas

A fim de que a piscina esteja em condições de uso para todos usufruírem, existem manutenções periódicas necessárias.

A filtragem deve ser feita diariamente e leva de 4 a 8 horas dependendo do fabricante. Se houver ações de tratamento como controle de pH, cloração etc., a filtragem deve ser feita em seguida para a limpeza ser mais rápida.

Com isso, é essencial ter claro o horário de funcionamento.

Manutenções tal qual limpeza das bordas, aspiração, algicida, retro lavagem do filtro e controle da alcalinidade são ações que podem ser feitas antes da abertura do local.

Se ocorrer algum evento como acréscimo de água suja por causa da chuva ou água turva em que haverá necessidade de fazer a supercloração ou clarificação, o síndico tem que avisar os moradores da interdição da piscina até essas correções.

O comunicado pode ser colocado nos avisos do elevador, Eletro mídia ou até mesmo encaminhando um e-mail. No caso de grupo do WhatsApp de moradores, será mais eficiente pela rapidez da informação.

A plaquinha no portão da entrada, também, é importante. Evita-se, assim, qualquer interferência direta na correção.

A responsabilidade nos playgrounds

Nos parquinhos e playgrounds o critério é maior, afinal estamos falando da segurança das crianças.

O síndico deve fiscalizar o trabalho quanto ao monitoramento preventivo. A supervisão periódica evita riscos e aborrecimentos.

O playground é uma das áreas comuns mais visitadas. Ter uma área reservada em prol dos pequenos é uma das razões de grande procura pelos condôminos.

Os brinquedos e as distâncias entre eles devem seguir as normas técnicas tanto quanto o bom uso deles por parte dos usuários. Uma delas é a NBR 16.071 de 2012 substituindo a norma 14.350/99.

As regras devem ser bem claras e acessível para todos.

Coloque no local as normas de utilização, horário de uso e idade máxima permitida. Se for descumprida alguma regra, não tem como alguém dizer “eu não sabia”.

O adulto responsável deve saber que o acompanhamento é obrigatório para crianças menores, ou seja, o comprometimento não é só do condomínio, mas igualmente dos responsáveis.

Existem, da mesma forma que nas piscinas, as manutenções constantes.

Entre estas revisões estão:

• nivelação do piso;
• defeitos de pintura;
• trincas ou rachaduras;
• verificação de fechos e porcas;
• limpeza dos brinquedos e da caixa de areia;
• remoção de pedaços cortantes ou contaminantes.

Na circunstância de alguma interdição ou perigo imediato, avise os moradores usando os veículos possíveis de comunicação.

Cerque o local com faixas ou aquelas fitas de sinalização amarela e preta.

Com tudo isso, percebeu a relevância da comunicação nos dois cenários?

Percebendo o que está se passando, o morador fica tranquilo, atento e no aguardo da liberação. Não há aquela ansiedade e todos ficam na mesma sintonia.

E aí, gostou desta matéria? Comente abaixo!

A Verti está pronta para te ajudar caso tenha alguma dúvida. Nosso atendimento é personalizado.

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Se você é síndico, sabe como é a correria no dia a dia: orçamentos, compras, fiscalização, atendimento aos moradores, telefonemas, contato com a administração. Porém, antes de tudo, vem a questão do planejamento e manutenção preventiva.

Hoje o tema é sobre trincas, fissuras e infiltrações.

Para quem não está atento ou não entende a rotina de um síndico, explicaremos, primeiro, a importância do monitoramento preventivo.

A manutenção preventiva, como diz o nome, prevê futuros transtornos que podem dar uma dor de cabeça ao síndico e moradores. Ela é realizada para:

• ratificar a segurança dos moradores,
• conter alguma deterioração estrutural,
• evitar altos custos de conserto emergencial e,
• garantir o bom funcionamento de todo complexo

Se, no seu condomínio, a maioria das manutenções são corretivas, você precisa refletir e reorganizar seu método de trabalho.

Entre as manutenções preventivas estão os equipamentos (elevadores, CFTV, bombas, extintores, entre outros), as estruturas e instalações (acabamentos, elétrica, hidráulica, gás, estrutura predial) e sistemas (combate à incêndio, telefonia, para-raios, segurança etc.).

E entre as estruturas prediais vamos entender melhor a respeito de trincas, fissuras e infiltrações: o que é, como resolver e, principalmente, como evitar que isso aconteça.

Conceitos básicos

Nem todo síndico domina todas as áreas que faz parte de sua gestão. No caso das construções, é recomendado que ele tenha uma base do que se trata para dar um primeiro prosseguimento ou criar um protocolo.

A distinção entre cada conceito, de imediato, vai ajudá-lo nos procedimentos.

De acordo com a NBR 9575/03, a nomenclatura tem a ver com o tamanho da abertura:

• microfissura – abertura inferior a 0,05mm
• fissuras – de 0,05mm até 0,5mm
• trincas – são aberturas maiores que estão entre 0,5mm e 1,0mm

Outro ponto no qual precisa ter atenção é se estas fissuras são ativas ou passivas.

Se elas variam conforme mudanças de tensões (dilatação ou contração das ferragens, alteração climática, falha na obra, sobrecarga estrutural, recalque na fundação p.ex.) classificam-se como ativas. Se ela varia ao longo do tempo são as passivas.

Vamos ouvir muito em rachaduras, porém, é um termo popular dado as nomenclaturas acima citadas.

As rachaduras ou fendas, são aquelas superior a 1,5 mm no qual existe uma enorme trinca na estrutura (pilar, viga, fundação e laje). Se isso acontecer, tenha ciência de que é uma adversidade de alta prioridade e precisa ser resolvido o mais rápido possível.

Outro “pedido de ajuda” ocorre quando o concreto muda de cor ou há infiltração de água.

As infiltrações ocorrem no momento em que a passagem de água escoa pelo interior das estruturas do concreto.

Identificando a causa do problema

Agora que sabemos identificar o tipo de trinca, vejamos a origem do contratempo.

Se o morador reclama de que há uma fissura em seu apartamento, veja o tamanho e a origem.

Se, por exemplo, for proveniente de um prego martelado na parede, a causa é do próprio morador. Se for uma trinca, tente analisar se a origem vem de cima ou por fora.

Se ainda não tiver experiência o suficiente, procure ajuda profissional.

Outro dado importante, é que 84% das infiltrações acontecem nas garagens subterrâneas, sobretudo no 1º subsolo.

Ainda no cenário das garagens, se forem detectadas estalactites, o incômodo é mais sério.

Está ocorrendo a degradação das ferragens, a corrosão das armaduras, o desplacamento do concreto, além de correr o risco de manchar a pintura dos veículos devido às gotas de alto pH, ou seja, um custo bem maior para o condomínio.

Primeira opinião

Quando falamos em ajuda profissional, podemos pensar em um morador que é engenheiro, arquiteto ou técnico em edificações. Normalmente, sempre há um morador com estas qualificações.

Mesmo não tendo, lembre-se que existem empresas capacitadas no mercado para auxiliar nestas questões.

Evitando esses problemas

O método preventivo é a forma ideal de minimizarmos infortúnios desse tipo.

Listamos abaixo uma série de tarefas com a intenção de ajudá-lo neste planejamento:

• Se for um prédio novo, faça uma vistoria nas estruturas a cada 2 anos; se tiver acima de 15 anos, inspecione todo ano;
• Avalie com frequência garagens, fachadas, sala de máquinas, instalações hidráulicas e elétricas, coberturas, lajes, pilares, e outras regiões que merecem ser observadas;
• Coloque no check-list mensal do zelador, a averiguação de fissuras e trincas nestes locais;
• Na eventualidade de uma impermeabilização, não faça gambiarras. Contrate um especialista e pesquise empresas sérias e competentes.

Essa inspeção preventiva é uma norma regulamentada e encontramos na NBR 5674.

E só para lembrar a todos os síndicos, se por ventura houver algum problema deste tipo num prédio com até 5 anos, verifique no Manual das Áreas Comuns do condomínio se o item ainda está dentro do período de garantia e estando acione a construtora responsável.

Cuidado com a empresa

Só a vistoria, também, não te livra dos transtornos. Quando identificado alguma falha que precisa ser corrigida, preste atenção na empresa que escolher.

Quantas notícias já não vimos no tocante a desastres estruturais em condomínios por culpa das empresas?! Pela falta de experiência, má-gerência e know-hall.

A empresa responsável por obras estruturais deve ser de grande confiança no mercado, bem avaliada e ter um histórico impecável.

Complementando, veja se há reclamações na internet.

Queremos mostrar aqui, que, com a manutenção preventiva os “pepinos” não vão sumir, mas serão bem menos frequentes. E isto, em parte, te ajuda numa gestão eficiente e respeitável.

Não espere o “abacaxi” aparecer para resolver. Dependendo do sinistro, o risco de segurança é alto para os moradores. Não esqueça, que você, síndico, responde civil e criminalmente por incidentes e negligência.

No decorrer de problemas dessa magnitude não pense que o “mais barato” ou o “pedreiro da casa” do condomínio sejam as ofertas mais seguras.

E mesmo assim, não tente resolver tudo sozinho. Lembre-se de que você tem um conselho para te ajudar e uma administradora para te orientar.

Gostou do nosso artigo? Tem alguma ideia ou já implementou alguma solução que deu resultado? Comente aqui!

Você está por dentro da importância da manutenção de elevadores e sua preservação?

Sendo assim, no texto abaixo, vamos abordar sobre o que devemos fazer e nos atentar quanto aos elevadores. Pois você sabia que na ocorrência de algum acidente, o responsável pode ser autuado por negligência?

A importância de um elevador

Você sabia que o elevador é considerado o transporte mais seguro do mundo? Sim! O elevador é um meio de transporte e é um dos mais usados, principalmente em condomínios.

Segundo o Sindicato das Empresas de Fabricação, Instalação, Modernização, Conservação e Manutenção de Elevadores do Estado de São Paulo (SECIESP), no Brasil há mais de 400 mil elevadores e, só aqui em São Paulo, são aproximadamente 88 mil.

E claro, quando acontece um acidente com elevador, o fato se torna notícia de primeira página, porque infelizmente, o potencial de danos com as vítimas é muito alto.

A relevância da manutenção do elevador

Percebemos, então, o quanto é imprescindível realizar a vistoria dos elevadores sob nossa responsabilidade, seja ele residencial ou comercial.

E quais as medidas que devemos tomar?

Primeiramente, analise ou reveja seu contrato. Uma empresa especialista, referenciada e habilitada já lhe dá uma segurança.

Existem normas técnicas e de manutenção específicas de elevadores. As legislações municipais, da mesma forma, ditam as leis de licenciamento, alvará e registro.

Como escolher uma boa empresa?

Para que saibamos escolher uma boa empresa, devemos considerar alguns requisitos:

• CNPJ válido e ativo;
• Seguro de responsabilidade civil;
• CNAE adequado para atuação na manutenção de elevadores;
• Ter um engenheiro mecânico responsável (registrado no CREA).

Se ainda tiver dúvida, você pode consultar o site do Seciesp, do SEGUR (órgão de fiscalização da prefeitura) ou valer-se de um consultor independente (igualmente credenciado).

Uma outra observação: preste atenção no contrato! Veja o que é mais vantajoso na questão da contratação: assistência com ou sem peças.

Nem sempre uma organização de renome é a mais vantajosa. Atente-se também:

• garantia dos elevadores;
• no tempo de troca das peças;
• quanto ao índice de reajuste anual;
• se há multa na troca por outra empresa;
• se os dispositivos são originais ou remanufaturados;
• valor das peças (se não está muito acima do mercado);
• tempo de chegada da equipe de emergência até o local.
• experiência da empresa no mercado;
• histórico de processos;
• avaliação de antigos clientes;
• capacitação dos profissionais que prestarão o serviço.

Um bom atendimento também faz parte de um bom serviço. Se a comunicação é feita por e-mail, quanto tempo demoram em responder? Para muitas empresas, apenas “somos mais um”. Exija uma qualidade de assistência digna para este serviço.

E quero ratificar, no item acima, quanto a multa por troca de empresa: se fecharmos um contrato de fidelidade, poderemos nos tornar “reféns” dela, sujeitos a abusos de precaução e menosprezo de um atendimento ágil. Pense nisso!

O que deve ser averiguado em uma manutenção de elevador?

Primeiramente, é indispensável o RIA (relatório de inspeção anual). Documento que aponta a reponsabilidade técnica e as condições de funcionamento e segurança de cada elevador.

A manutenção deve ser periódica e rotineira contendo um checklist do básico ao avançado como:

• poço;
• botoeiras;
• interfones;
• lubrificação;
• cabos de aço;
• casa de máquinas;
• peças desgastadas;
• bloco de segurança;
• regulador de velocidade etc.

É importante o zelador acompanhar o serviço para que esteja a par de tudo e na eventualidade de alguma troca ou intervenção, já acione o síndico para tal fato.

É provável que o técnico deva se basear em uma planilha de manutenção. Este relatório deve ser enviado ao síndico após a visita.

Modernização: chegou o momento?

Quando falamos em modernização, não é só questão de estética, mas de tecnologia. Com o tempo, inovações vão aparecendo e novos modelos surgem para aprimorar a segurança e o conforto dos passageiros.

Se o elevador começa a ter problemas recorrentes com manutenção, quebras, paradas inesperadas, ou ainda, dificuldade em achar peças substituíveis, talvez tenha chegado o momento de modernizar o elevador.

Com a modernização, alguns fatores podem melhorar como:

• redução dos custos das peças;
• redução de consumo de energia;
• término de trancos e desníveis dos degraus;
• diminuição dos ruídos na casa de máquinas;
• fechamentos das portas de forma mais suave.

Mais uma vez, lembramos que o síndico deve buscar um amparo técnico com uma assessoria especializada antes de tomar essa decisão.

Quando esta questão for apresentada na assembleia, haverá muitos questionamentos. Leve um expert sobre o assunto para lhe ajudar nas respostas e corroborar com a necessidade.

Medidas complementar por parte dos moradores

Apesar de você ser o responsável pelas questões acima, os moradores, da mesma forma, devem ajudar na manutenção preventiva e no melhor uso do elevador.

Algumas práticas por parte deles podem ajudar:

• obedecer a capacidade máxima de carga;
• chamar apenas um elevador, caso tenha mais de um;
• apertar somente um botão, seja para subir ou descer;
• não deixar as crianças apertarem vários botões dos andares;
• subir ou descer de escadas se porventura o destino for um ou dois andares.

E quando ocorrer uma emergência?

Na hipótese de uma queda de luz ou parada inusitada, chame imediatamente a equipe de emergência da empresa ou em último caso, o corpo de bombeiros da polícia militar. Eles também são habilitados para retirada de pessoas presas no elevador.

Mesmo que o zelador tenha orientação de como proceder em demandas assim, não o deixe fazer tal ação. Se houver algum procedimento infeliz pode ocorrer um acidente grave e fatal. Tanto ele como você responderão por tal ato.

Diante de tudo isso, percebeu porque é crucial ter uma manutenção frequente nos elevadores?!

Para melhorar ainda, veja se há o “sistema inteligente” no caso de prédios com dois elevadores interligados e troque as lâmpadas das cabinas por LED.

Para evitar vandalismo ou uso incorreto, coloque câmeras no elevador de modo que ela esteja visualizando o andar de parada.

Você já passou por algum “perrengue” dentro de um elevador? Soube de algum incidente? Compartilhe com a gente. Queremos saber sua opinião.

Uma boa gestão de condomínios requer rotinas de manutenção predial que visem evitar gastos, conservar o patrimônio e garantir a segurança dos moradores e funcionários.

Essa é, inclusive, uma obrigação definida em lei. De acordo com o artigo 1348, Lei 10.406, é obrigação conservar e guardar as partes comuns do imóvel. Além disso, é responsabilidade do síndico zelar pela preservação dos serviços comuns.

No entanto, essa Lei não define quais rotinas ou cuidados o condomínio deve seguir. Dessa maneira, quem ocupa a função de síndico pode ficar confuso quanto ao cumprimento dessa obrigação.

Assim, para facilitar o entendimento dessa questão, vamos apresentar os principais pontos que merecem sua atenção.

No entanto, antes de apresentá-la, é necessário que você entenda porque é tão importante cuidar da manutenção do seu prédio.

Consequências da falta de Manutenção Predial em condomínio

Aumento de gastos com paradas não planejadas

Uma das piores consequências da falta de manutenção predial são os gastos não previstos com reparos emergenciais.

Um prédio que não recebe os devidos cuidados, tem riscos elevados de apresentar problemas.

Obrigando o síndico a resolvê-los quanto antes. A depender do caso, o serviço pode ser realizado pelo zelador, mas há situações que a solução só é possível com empresas especializadas para fazer reparos.

Contudo, um prédio é uma estrutura integrada, não é raro um problema desencadear outros, o que eleva ainda mais os custos de manutenção.

Impacto na previsão orçamentária

Há também maior previsibilidade de custos ao adotar uma manutenção periódica em um prédio. Estima-se que, em caso de problemas, a manutenção corretiva custará cinco vezes o valor investido em manutenções preventivas.

A manutenção periódica permite uma previsão de gasto mensal. Isso permite um maior controle e previsibilidade de investimento, o que resulta em um melhor controle financeiro.

Desvalorização do imóvel

O efeito da falta de manutenção pode ser sentido também no valor do imóvel. Dessa maneira, condomínios que não fazem as devidas manutenções perdem valor de mercado.

Consertos pontuais podem até resolver o problema no curto prazo, porém, problemas estruturais, falta de cuidado com as áreas comuns, fachada, entre outros; dão aos futuros compradores ótimos argumentos para baixar o valor do negócio.

Risco de acidentes

A manutenção predial também reduz drasticamente as probabilidades de acidentes e desastres. Segundo especialistas, acidentes prediais como desabamentos, incêndios e panes elétricos, seriam totalmente evitáveis caso houvesse uma manutenção efetiva.

Bom, agora você já conhece as consequências da falta de manutenção no seu condomínio. Contudo, como executá-la? A seguir, apresentaremos pontos comuns a todos os prédios que precisam de atenção especial.

Manutenção Predial em condomínios: o que fazer?

Cada prédio possui particularidades, isso é fato. Assim, é impossível montar um plano geral de manutenção predial que sirva para todos os condomínios. No entanto, há estruturas e equipamentos comuns a todos.

Diante disso, montamos uma lista com alguns pontos essenciais de um condomínio. Desse modo, a ideia é que você monte a rotina de manutenção do seu prédio adaptando esse conteúdo à realidade do seu condomínio.

Confira a lista:

Lista de tópicos para considerar em uma manutenção predial

Elevadores

Trata-se de um equipamento essencial em condomínios de maior porte. Segundo especialistas da área de manutenção predial, a vistoria deste equipamento, muitas vezes, é negligenciada.

Alguns síndicos cuidam da beleza externa e esquecem dos pontos técnicos e estruturais. Dessa forma, cuidam para que o saguão esteja impecável, mas esquecem de equipamentos como casa de máquinas do elevador, fiações, cabos de aço entre outros.

Para bem executar a manutenção do elevador do seu prédio, é importante contratar uma empresa especializada nesse serviço. Assim, a responsabilidade do síndico é cuidar para que todo o cronograma de vistoria e manutenção seja cumprido.

Bombas hidráulicas

Equipamento básico de prédios de todos os portes, deve receber manutenção periódica. É importante contratar uma empresa que forneça o serviço de manutenção.

É possível ainda contatar os fabricantes do equipamento para ter mais detalhes sobre como contratar o serviço de manutenção. Desse modo, é responsabilidade do síndico checar o cumprimento das rotinas de manutenção.

Itens de segurança

Alguns equipamentos de segurança:

• Câmeras;
• Alarmes antifurto;
• Alarmes anti-incêndio;
• Cercas elétricas;
• Fechaduras;
• Mangueiras de combate a incêndio;
• Extintores;

Todos esses equipamentos devem receber manutenção segundo as indicações dos fabricantes e as normas vigentes. No caso das cercas elétricas, por exemplo, a instalação, manutenção e uso é previsto na Lei Federal 13.477/2017.

Sistema de Para-raios

Uma vez ao ano é necessário submeter o sistema de para-raios a uma medição ôhmica. Essa análise permite atestar o funcionamento do equipamento.

Para conseguir essa verificação é necessário o serviço de uma empresa de engenharia ou de um engenheiro elétrico.

Higienização de reservatórios

A Cetesb define que a lavagem e manutenção de caixas d’água devem acontecer, no mínimo, duas vezes ao ano.

Essa manutenção é importante, pois além de evitar a proliferação do mosquito Aedes aegypti, e garantir a saúde dos condôminos, ela evita problemas de infiltrações e danos estruturais como lajes, pisos e paredes do edifício.

Para saber mais, veja nosso artigo A importância da limpeza, impermeabilização e os problemas de infiltração em caixa d’água.

Recarga de extintores

Além de conferir se os extintores estão nos níveis certos de pressão interna, é importante verificar sua validade.

Também deve-se garantir que estejam acessíveis e nos locais corretos. Não adianta estar atrás de um móvel ou equipamento.

Documentação em dia e válidas

Todo o processo de manutenção gera documentos de comprovação das rotinas. Assim, é muito importante tê-los arquivados e atualizados. Da mesma forma, é importante cuidar para que a documentação do prédio seja atualizada em caso de mudanças ou reformas.

É importante salientar que essa documentação pertence ao prédio e não ao síndico. Dessa forma, precisa ser mantida em lugar seguro no condomínio. Caso seja do interesse, o síndico pode manter cópias de segurança consigo.

Conclusão

A falta de manutenção predial oferece riscos que o síndico não precisa se submeter. No entanto, é possível que haja dúvidas quanto à forma de realizar essa tarefa. Contudo, após a leitura deste post, você já tem uma base de como realizá-la.

Agora é só por esse conhecimento em prática. Monte ou aprimore o seu cronograma de manutenção para garantir a segurança e conservação do seu prédio.